Цена квартиры, проверка цены, привлечение оценщика, методики самостоятельной оценки, корректировка цены.

   Покупателю понравилась квартира, продавец просит за нее определенную сумму. Как определить, насколько данная цена соответствует реальным характеристикам квартиры, и не переплатить лишнего? В каком случае уместен  торг, а в каком лучше сразу купить квартиру?

   При покупке квартиры важно проверить реальность ее цены и понять, насколько возможен торг, ведь в большинстве объявлений стоимость квартир, выставленных на продажу, указывается на уровне верхней планки. В эту цену включена стоимость услуг агента по недвижимости, а также сумма, в пределах которой собственник планирует поторговаться. “Для себя” продавец и его представитель определяют нижнюю планку цены квартиры, но и эту планку при грамотном торге можно преодолеть.

  Помимо квартир по цене “в пределах рынка”, есть необоснованно завышенные  и явно заниженные по стоимости объекты. Причем, если в первом случае покупатель просто переплатит, то во втором рискует потерять деньги, став жертвой мошенников, либо получить квартиру  с каким-нибудь существенным недостатком.

    Определить реальную цену квартиры можно двумя способами:

- привлекая специализированного оценщика;

- самостоятельно.

   Заказ услуг оценщика

   Оценщиками могут быть только физические лица (не организации), являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков (взамен отмененному лицензированию) и застраховавшие свою ответственность. Оценщики могут по трудовому договору работать в организации, но подписать отчет должно обязательно физическое лицо- оценщик.

   Оценщик определяет рыночную стоимость квартиры, т.е. наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

   Оценщик, как правило, определяет и ликвидационную стоимость - цену, за которую объект можно продать быстро, поэтому данная стоимость всегда ниже рыночной на 15-20%.

   Есть еще термин “цена квартиры”, т.е. цена, за которую объект был приобретен.

   Отчет оценщика, как правило, состоит из следующих разделов.

   1. Изучение материалов и документов по квартире, в том числе    правоустанавливающих и технических.

   2. Визуальный осмотр и изучение объекта оценки.

   3. Анализ оцениваемого объекта с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования.

   4. Выбор и применение подхода к оценке.

   5. Анализ рынка жилой недвижимости с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки недвижимости сравнительным подходом.

   6. Определение итоговой стоимости объекта оценки.

   Плюсом оценщика является профессионализм в оценке квартир, указание в отчете на состояние и наличие перепланировок в квартире, на престижность района, развитость инфраструктуры, на стоимость реальных квартир-аналогов.

   Отметим, что оценка, проведенная оценщиком, считается рекомендованной для совершения по данной цене только в течение шести месяцев.

   Самостоятельная оценка

  Большинство покупателей оценивают квартиру самостоятельно, ориентируясь на цены аналогичных квартир. Помимо этого, целесообразно позвонить в агентства недвижимости и уточнить примерную стоимость квартиры, так как наиточнейшей информацией по реальным ценам владеют риэлторы.

   Итак, есть квартира, есть цена. Начальным этапом оценки является выбор метода оценки. Таких метода три: затратный, сравнительный и доходный.

   Затратный метод заключается в оценке затрат на строительство объекта с учетом износа, инфляции и прочих факторов. При оценке квартир данный метод практически не применяется, поскольку затраты не отражают реальной стоимости квартиры. Если вы хотите узнать стоимость квартиры по затратному методу, закажите справку БТИ по форме 11а об инвентаризационной (балансовой ) стоимости квартиры.

   Данный метод не учитывает ни спрос, ни предложение. Однако для оценки домов и квартир в деревнях и селах данный метод активно применяется.

   Доходный метод отражает мотивацию типичного инвестора и оценивает ожидаемые будущие доходы от продажи и сдачи в аренду. Поскольку реальная стоимость квартиры значительно превышает денежный поток, получаемый от ее использования, то доходный метод практически не используется.

   Сравнительный подход (или метод сравнительных продаж) к оценке квартиры базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Покупатель чаще пользуется сравнительным методом. Приведем процесс оценки данным методом.

   1. Выявление параметров. Определяются ключевые параметры выбранной квартиры, в том числе местоположение, тип дома, общая и жилая  площадь, количество комнат, этаж, состояние, время пешком/транспортом до метро.

   2. Выбор объектов аналогов. Выбирается 5-10 квартир, выставленных на продажу строго в районе оцениваемой квартиры с датой выхода объявления не раньше 1-2 месяцев до проверки. Квартиры должны быть аналогичны по параметрам со сравниваемой квартирой - тот же тип дома, количество комнат, площадь и прочие характеристики.

   3. Определение средней цены за 1 кв.м. По каждой квартире-аналогу рассчитывается стоимость одного квадратного метра и выводится средняя стоимость квадратного метра.

   4. Определение цены квартиры. На основе стоимости одного квадратного метра выводится примерная цена выбранной квартиры.

   5. Корректировка цены. Полученная цена квартиры корректируется с учетом следующего:

- первый этаж стоит дешевле примерно на 10%, последний на 5% ;

- при продаже отдельно доли, стоимость не соразмерно доли на существенно большую сумму, поскольку придется совместно пользоваться квартирой с незнакомыми людьми;

- ремонт не влияет напрямую на цену квартиры, но тем не менее  цена квартиры в отличном состоянии на 10-30% выше;

- юридические недостатки оцениваются индивидуально;

- нарушение целостности стен, перекрытий - цена снижается до 70%;

- высокая загазованность, запыленность, повышенный шум - на 15-20%;

- повышенная радиация - на 50%;

- вибрация дома - на 30-50%;

- наличие стойкого неприятного запаха - на 30%;

- затопление подвальных помещений - до 20%;

- плохая подача воды - до 10%;

- отсутствие балкона - не менее 10%;

- смежные комнаты - более 20%;

- кухня менее 6 кв.м - более 15%;

- отсутствие окон в комнате - до 15%;

- близость квартиры к рынкам, вокзалам, тюрьмам, общежитиям, казино - до 20%;

- расположение рядом с промышленным предприятием - до 20%;

- незарегистрированная перепланировка - до 15%.

  В итоге покупатель выявляет примерную рыночную стоимость квартиры. В зависимости от этого уже определяется насколько завышена/занижена предложенная цена и ведется дальнейший диалог.

 

Назад