Проверка квартиры перед покупкой

 

Покупка квартиры очень важный и ответственный процесс. Значимой частью процесса покупки является проверка “юридической чистоты” квартиры. Справиться с этой задачей при желании может и покупатель. На что обратить внимание, чтобы упущенные мелочи не обернулись крупной неприятностью.  Собственник ли продавец? Может ли продавать квартиру? Не останутся ли в квартире лица, сохраняющие пользования? Качество квартиры соответствует ли документам? Не мошенник продавец? Вот те немногие вопросы, которые объединяют данное направление проверки. По результатам проверки “юридической чистоты” квартиры покупатель делает выводы. Если риски существенны и не устранимы, то следует отказаться от покупки квартиры. Если риски устранимы и продавец готов это сделать, то квартиру можно покупать.

 

Выделим основные направления проверки “юридической чистоты”        

1. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру

2. Проверка истории квартиры

3. Проверка продавца

4. Проверка соответствия реальных технических характеристик квартиры характеристикам, отраженным в документации

5. Проверка прав третьих лиц

6. Анализ ситуации на предмет наличия мошенничества

 

Проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Правоустанавливающие документы необходимо проверить на предмет их подлинности. В документах не должно быть подчисток, дописок, признаков подделки или иных изменений. Также важно обратить внимание на условия договоров. Собственники квартиры могли закрепить в договоре условие , невыполнение которого влечет за собой возникновение права на односторонний отказ от договора или его расторжение. Если такое условие в правоустанавливающем документе есть, следует получить у нынешнего собственника  документы, подтверждающие выполнение им этого пункта.

 

Проверка истории квартиры

Для проверки истории квартиры надо попросить у продавца выписку из ЕГРН на объект недвижимости (квартиру) и выписку из ЕГРН о переходе прав. Зная адрес квартиры можно самому заказать выписку ЕГРН через поиск, чем новее выписка из ЕГРН, тем достовернее информация. Этот документ содержит информацию о переходах прав собственности на объект недвижимости, о наличии арестов и запретов на совершение  сделок с ним. Споры в истории квартиры свидетельствуют о наличии риска утраты после покупки, поэтому необходимо тщательно изучить, узнать, истек ли срок давности (более 3 лет) и чем закончилось рассмотрение  дела.

 

Проверка продавца

Заключать сделку лучше с собственником, доверенность может быть поддельной или нотариус быть в сговоре, а собственник может быть не в курсе , что его недвижимость продают. Закажите выписку из ЕГРН через поиск и узнайте данные собственника. Также необходимо проверить дееспособность продавца - получение  справки в наркологическом и психоневрологическом диспансере.

 

  Проверка соответствия реальных технических характеристик квартиры характеристикам, отраженным в документации

   В техпаспорте объекта четко прописан план квартиры, если он отличается от фактического состояния, то дело нечистое. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН, заказать выписку из ЕГРН через поиск. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае заниматься узакониванием перепланировок  и платить штраф придется вам.

 

  Проверка прав третьих лиц

Для проверки третьих лиц  нужно получить у собственника расширенную выписку из домовой книги, где указывается кто в квартире зарегистрирован и сохраняют ли эти люди право проживания в ней после продажи. Если зарегистрированы несовершеннолетние дети, то необходимо разрешение органов опеки. Также от продавца состоящего в зарегистрированном  браке, нужно получить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры.

 

Анализ ситуации на риск и предмет наличия мошенничества

Начнем с рассмотрения документов:

 - Договор купли-продажи. Если покупка была сделана совсем недавно и за последние 3 года у этой квартиры сменилось несколько собственников - эта квартира проблемная и продавец что-то скрывает. Или возможно мошенническая схема;

- Договор дарения. Если квартиру подарил пожилой человек, после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на жилье. Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные дела. Лучше, если квартира была подарена больше 3 лет назад.

- Наследование. Проблемы могут возникнуть, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники, поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 3 года назад и позже;

- Приватизация. Государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

 

Назад